買股VS買房如何選 專家曝三大關鍵點
【金筱筑/採訪報導】在通貨膨脹、萬物皆漲只有薪水不漲的時代下,市場上有些人鼓吹趁著重整時期進場買房,掌握資產保值好機會;但也有一部分的人認為股市也處於低檔,此時進場股票投報率更迅速實在,假如民眾手中已存有一筆錢,究竟該把錢拿去當頭期款買房,還是投資股票?對此,專家指出,除了以純自用角度買房之外,無論是投資角度買房及買股票,都應當用閒錢操作,務必要存好生活緊急預備金,若目前有購屋剛性需求者,還是建議優先趁早出手。
|買房純自用 穩定性相對高
首先假如民眾屬於剛成家、小孩剛出生需要設戶籍等剛性需求族群,實在很想要有個自己的家可以住,且換算下來,每月繳房貸跟繳房租差不多的情況下,那當然可以先選擇存房,利用每月固定的房貸產生強迫儲蓄的功能,在繳房貸的壓力之下,可以更容易讓人思考哪些是「想要」而不是「需要」的物品,而且假如又是自住需求,大部分民眾也不太可能短時間內就再把房子賣出去,穩定性相對股票自然高出許多。
不過,百億房產教練Renba也指出,在買房之前,民眾得耗費不少時間成本不斷地看房,並且還得要研究該存多少頭期款,該如何貸款,貸款數字是否能如預期,等到真的簽約買了,付出買房的第一筆錢,才算買房子,而且之後若要「完整」把房子買下來,還得持續20~30年長期存房繳房貸大抗戰,等到銀行貸款繳清後,才會正式擺脫買的過程,房子才算真正屬於自己的,這也是民眾需要好好考慮的地方。
此外,也得想想自己的還款能力是否足以負擔房貸,畢竟房子雖然是購屋者名字,但有7~8成的錢是跟銀行借的,每月也要負擔利息,繳不出房貸時,房子就會被銀行收回法拍,所以民眾必須能夠確保自己這30年都還得出貸款,或者是否有妥善的階段性質換屋規劃,再來思考要不要去買房這件事,畢竟房地產準備本金也高,而且操作週期長,漲幅也是跟著通膨走,獲利成數短期內還是比不上股票期貨,但屬耐久財保值性高,風險承受度也低,進場後除非自己資金槓桿沒拿捏好,否則很難不賺錢,屬於長久性安穩的投資方式。
|投資股票風險高 謹慎挑大盤
而若以投資角度來講,經營臉書理財粉絲團「美股夢想家」創辦人施雅堂指出,目前處於股市低檔的修正期,假設急買急賣追求「當沖」,花了10萬元買一檔股票,同一日又以10萬5000元賣出這檔股票,扣除手續費和證交稅,則當天就可以賺進4000多元。若將房貸頭期款250萬全買下去,則一天報酬率相對驚人,但高報酬的投資相對有高風險,沒有穩賺不賠的投資,若買在相對高點,最後股市卻大跌,則恐會血本無歸。
因此,與其現買現賣,不如拿來做長期股票投資,投資10年,每年再定期定額投入1萬,選擇年化報酬率7~9%的大盤,或是像科技股台積電(2330)、聯電(2303)、玉山金(2884)金融股等穩健股盤。
如果不喜歡每天都要緊盯股盤,定期定額存股也是好選擇。施雅堂表示,以存股賺股利的角度,鎖定「高股息ETF」或是大盤的公司,例如買元大台灣50(0050)、元大高股息(0056)等投資。或是將250萬資金拿來購買每年殖利率5~8%的穩健產品,則每年至少可以穩穩賺12萬~20萬資金當被動收入。
圖/近期為股市低檔期,適合投資股市。
|投資房地產 短期買賣稅額高
若以投資角度去買房產,由於政府近期打炒房修法的關係,民眾買賣房屋時,資產恐會相對被壓縮。首先,在稅制的部分,民眾若交易2016年後取得的房地或預售屋(以及預售屋紅單)等,皆屬於房地合一2.0範圍,持有2年內適用45%、2~5年為30%、5~10年為20%、10年以上為15%。以預售屋來說,將以簽下預售屋合約後開始計算,如果預售屋完工後轉為成屋,其持有期間將「重新計算」,等於預售屋、成屋持有期間採分開計算。
假若民眾決定買房當包租公出租,在雙北套房房屋總價一定破千萬的情形之下,Renba表示,每月房租即使算2萬,投報率很有可能只有2~3%而已,而且近兩年房價增幅呈現緩漲趨勢,投報率要增長也無法如股市般即時直接,也必須算好是否能靠著租金繳房貸,因此慎選投資標的就格外重要,此時民眾得要回歸基本面,地段部分自然蛋黃區更優於蛋白區,由於蛋黃區整體交通、學區條件都相對好,因此在景氣反轉時比較有抗跌性,即便房價修正,還是能享有完善的生活機能,不過由於蛋黃區房價較高,因此預算有限的民眾建議可以先從中古屋入手,但儘量挑選屋況較好的中古屋,以免後續還要花大筆修繕費。
|無論哪種投資都應以閒錢操作
不過,無論是哪種投資,都應當用閒錢操作,務必要存好生活緊急預備金,千萬可別把所有資金都丟在同個籃子裡,分散風險,以雙北房來說,Renba認為,假如民眾資產還不到250萬,建議還是以股票投資為主,累積資產超多250萬後,再來考慮買房這件事,以存股的方式賺頭期款,物件選擇性相對變高,若可存到500萬,則建議一部份的錢拿來買房,另一部分則繼續投資股票,之後等存股到一定程度後,當累積的股息足以支付未來買房的房貸時,就可以以股息養房。
圖/投資買房或買股都有一定風險,民眾必須謹慎思考。
TIPS:
而不論是買房族還是存股族,都得要報稅而且都有機會申請退稅。以存股族來說,每年領完股利後股利所得將會被納入隔年的個人綜合所得來課稅,並可採取「合併計稅」和「單一稅率分開計稅」兩種方式擇優申報。其中合併計稅是指將全數股利所得併入綜所稅,計算出應納稅額後,再扣除可抵減稅額(股利×8.5%),就能得出實際須繳納的稅金,每戶最高抵減稅額上限為8萬元,若股利可抵減稅額高於應納稅額,還有機會退稅。
若是買房繳貸款自用族群,只要房屋是登記納稅義務人、配偶或所申報的受扶養親屬所有,就可以在申報個人綜合所得稅時列舉扣除「自用住宅購屋借款利息」,扣除額上限為30萬元。
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