活動新訊

591編輯部報導 【馬加玲/採訪報導】房市買氣冷，建商出大招？近期市場傳出有部分新案吹起降價風，業者喊出讓利口號，相較傳統送家電、送裝潢等促銷方式，現在更祭出降價手段催買氣，但對於觀望心態仍重的民眾來說，想的還是「等久點價格會更甜」嗎？專家表示，房價和股票一樣、何時是最低點沒人知道，主要仍得看自身需求，且要有等待並非就會有期望結果的認知。 ｜降價=先開高再打折 甜甜價可等但不一定有 自去年919央行推行第7波信用管制與銀行限貸，房市買氣持續低迷，不僅案場來客銳減，新案也多有延推情形，不過近期傳出有業者喊出降價，幅度約在市場價打7至8折讓利，就為吸引潛在買盤進場。對此全地產執行長RENBA表示，降價議題常常來自於部分建商為求利潤最大化，開價會高於區域行情，甚至開出區域最高價，當發現賣不動了再來降價，測試市場價格最高的接受度，業界過往也常有類似情形。 對於近期降價新案，RENBA說明，大多也都屬於這種訂高價試水溫的類型，並非原先開價平實再降價，因此當市況冷清、自然得動態調整。而降價消息一出，我們要先判斷是否是開高價個案回歸平凡，RENBA表示，目前觀察未感受到同業持續跟進趨勢，現階段供給量大、賣壓相對較大的區域，以及已推案但賣出戶數不多的案件上，較可能出現這類型的讓利策略。 針對民眾最關心的買房時機，是否可能出現更甜的價格？RENBA表示，買房終究得回歸自身需求，若有立即性的需求、可以現在買，不急的話也能繼續等，不過RENBA也強調，房價就和股票一樣，何時在最低點沒人知道，無論是認為現在是相對低點要進場、抑或想等待看看會否有甜甜價，都端看個人如何評估當前市場與自身需求的平衡，最重要的仍是買房前得對區域行情、地段特色等關鍵資訊有足夠了解。 ｜中古屋買賣認知落差大 買氣續冷、讓價壓力增 在中古屋市場方面，中信房屋研展室副理莊思敏表示，現階段沒有資金壓力的屋主大多仍堅持價格，或是轉為出租等待市場回溫；投資客或有其他資產配置需求的屋主，則較願意釋出更有彈性的議價空間，以期縮短銷售周期。在買氣上，由於買方對房價普遍抱持著下修預期、觀望情緒濃厚，因此即使近期詢問度、帶看量較近月略有回升，但因買賣雙方對價格認知仍有一定落差，也讓整體交易量較難出現明顯成長。 至於中古屋是否也可能降價，莊思敏表示，許多中古屋屋主持有時間較長，加上近年房價漲幅可觀，因此市面上多數中古物件仍保有一定的獲利空間。從實務上來看，觀察到現階段即使屋主願意下修價格預期、調整開價，但底價仍多以實價登錄為依據，賠售或低於行情的案例仍屬少數；但若買氣持續萎縮超過半年，市場信心進一步下滑，部分屋主恐將面臨更大的讓價壓力。 ｜受大環境變因牽制 剛需有撐、短期難下跌 至於下半年房市走向，RENBA表示，由於國際政經情形尚未明朗，包括川普關稅政策也非易預測的理性因素，但觀察上半年成交量表現，下半年或與2017、2018年狀態相似，即呈現量縮、價格多空交戰格局；而房價因取得成本關係，現階段推案可能是前幾年取得的，若成本價高其實也難有大幅讓價。此外，距離去年919央行第7波房市管制也將屆滿一年，推測央行短期不會有動作，因房市已明顯達到降溫目的。 莊思敏指出，主要目前房市仍受到多重不確定因素影響，包括川普關稅戰的談判進展、銀行房貸資金水位、地緣政治風險以及國際政經局勢等，都可能對市場信心造成干擾、進一步抑制房市表現。依照現階段來看，若短期內未有實質利多訊號釋出，市場買氣恐將持續處於低檔；至於房價方面，預期下半年仍將呈現盤整格局，惟在剛性需求支撐下，短期內應不致出現大幅下跌。 Tips: 房價何時走到最低點沒人知道，消費者若不斷追求最低點，在實務上不只難度高、也充滿未知，無論是否選擇搭上這波房市降價潮進場，最重要的仍是買房前得掌握區域行情、地段特色等核心資訊，畢竟賠錢生意沒人做；建議聚焦賣壓較大的蛋白、蛋殼區，或可能出現有彈性的議價空間，消費者可多看、多比較。

新聞來源 :上報 新青安即將退場，房價會崩跌還是反彈？川普再度上任、美聯儲利率政策、貿易戰升級，眾多國際因素影響，這些問題成為近期熱議焦點。隨著 2024 年第七波打房政策上路，買氣如雪崩般下滑，2025 年初，全台交易量月縮 33%、年縮 43%，買氣近乎腰斬創下新低，市場籠罩在觀望與不安之中。 伴隨著人口老化與少子化，以及科技 AI 與自動化發展等多重因素，都可以左右房市走向。面對這場低潮，是該守株待兔等待時機，還是謹記巴菲特的「別人恐懼，我貪婪」果斷出手？ 台灣房產界首度舉辦 「2025 房地產年會—蛻變」，在動盪的房市裡，應該掌握更多關鍵資訊，唯有在蛻變中尋找因應之道，才能立於不敗之地。 此次邀請業界頂尖專家：房產教父李同榮老師分享全方位指標預測，台灣房屋集團發言人張旭嵐以仲介角度分析後續房市變化，帶來第一手市場情報，六小時直擊核心趨勢現，場限額 800 席。 「2025 房地產年會 — 蛻變」針對房市政策變化頻繁、少子化、高齡化的影響下，未來 10 年的市場需求會怎麼變？AI 崛起，房地產持有與經營模式該如何調整？等問題，將有 7 位專家講者們帶來最直接、最有行動力的解法。（房地產年會提供） 蛇年開端為房市逆轉關鍵點，一次破解未來趨勢 將於3月19日登場的「2025 年房地產年會 — 蛻變」，滿足七大房產相關族群，適合自住買賣者、房產投資者、包租代管業者、房東屋主、建商代銷業者、仲介業者及裝潢設計業者等前來聆聽，全面瞄準各領域第一手訊息，精準剖場房產未來趨勢。 房地產年會邀請首次跨界邀請產官學法人聯手解讀，透過七大權威專家，濃縮在六小時精華， 無論自住或投資客不再陷入困局，成為迎接黎明的第一道曙光。 2025 年房地產年會開場請來「劉佩真」總監，分享 AI、半導體如何影響商用不動產；縱橫地產50 年的房產教父「李同榮」老師分析年度指標；包租代管領導品牌「一方生活藍太太」來解析不動產新藍海。 下半場有國師級「徐玉蘭」風水老師親臨現場，分享 2025 年的催財大法；投資者、首購族都想學，市場不漲也能賺的房產百科「邱愛莉」老師；百億房地產教練全地產「黃楷鈞」執行長，來分享建商、代銷的數位化新思維。 最後壓軸登場的是房屋集團發言人「張旭嵐」，告訴仲介業者在面臨緊縮市場，該如何迎戰？每位權威從產、官、學不同角度，全方位解析 2025 房市未來。 AI Ｘ 半導體雙引擎！動商用不動產「劉佩真」總監 台灣亞太產業分析專業協進會（APIAA）理事與院士、台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真，以學者身份分享「AIＸ半導體雙引擎 驅動商用不動產新動能」，探討 AI 科技、半導體，如何為商用不動產帶來創新機遇。 動商用不動產「劉佩真」總監 （房地產年會提供） 縱橫房地產 50 年！房產教父「李同榮」老師 近 10 年連續 12 次精準預測房市，最高瞻遠矚的房地產趨勢專家，年會當天將分享「2025 年房地產走勢 — 從 13 大指標預測全方位」如何透過關鍵指標，精準解析房市變局，掌握政策、經濟、供需變化、人口變化等等，不管是置產、投資都能更勝一籌！ 李同榮老師透過一場場講座，用大指標精準預測全方位 2025 房市。（房地產年會提供） 政府紅利加持包租代管！「藍太太」勇闖產業新藍海 2024 年政府下重手打房，祭出租屋補助、稅務減免之紅利推動，使得租賃市場吹起春風。對比日本包租代管有 80% 市佔率，台灣目前僅有 3%，未來 10 年有機會成長 10 倍，成為台灣不動產新藍海。 藍太太預估，包租代管業未來有機會成長十倍，成為台灣不動產新藍海。（房地產年會提供） 人人都能學會 2025 年催財法大公開！國師級「徐玉蘭」風水老師 除市場趨勢與投資策略外，本次年會也將探討家中風水如何影響運勢，徐玉蘭老師將帶來「2025 催財法，每個人都能學會的磁場開運術」透過「風水新視野：空間能量如何影響房地產價值」，一探格局與財運、居住品質的關聯。 徐玉蘭老師將透過多年經驗，分享空間能量如何影響房地產價值。（房地產年會提供） 教你市場不漲也能賺的三個祕訣！House123執行長、房產百科「邱愛莉」 House123 執行長暨房地產熱銷作家，將帶來三個關鍵的不敗心法，讓你破解房市迷思，扭轉低買氣市場注入新視野。不管房市漲或跌，都能找出被市場低估的好房，幫助買房族在市場變化中做出最佳決策。 房產百科「邱愛莉」將帶來三個關鍵不敗心法，不管房市漲跌都能做出最佳決策。（房地產年會提供） 少子、高齡化雙衝擊，建商代銷新思維！百億房地產教練全地產執行長「黃楷鈞」 在少子化&高齡社會兩種人口結構的迅速變化，建商與代銷業者因如何配合市場快速調整，深入剖析市場供需變化，以現有的實際案例為參考，供買賣雙方因應策略及實際行動策略。 少子高齡化雙衝擊，2025 年建商代銷一定要具備的新思維。（房地產年會提供） 領軍仲介業者迎戰緊縮房市！房屋集團發言人「張旭嵐」 針對 2024 年一連串打房政策、貸款限制，房市呈現急凍，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐，將探討「限貸、打房六種購屋命運大不同，分析當前市場對買賣雙方影響，並針對仲介業者給出核心方針解答，帶來解凍曙光。 限貸、打房六種購屋命運大不同，張旭嵐將分析當前市場對買賣雙方重大影響。（房地產年會提供） 在這個充滿變數的經濟環境下，房市正處於一場深刻的變革中，2025 年的房市或許將迎來一個全新的局面，誰能在這波動盪中掌握先機，誰便能在未來的市場中立於不敗之地。只有透過深刻的市場洞察與靈活應對策略，才能抓住下個黃金機會。 3月19日「2025 年房地產年會—蛻變」將匯聚七大領域的專家，帶來最新的市場趨勢與應對之道，無論是自住者、房產投資者還是業界專業人士，都不容錯過！ 【2025 年房地產年會—蛻變】 日期：2025年 3月19日 (三) 時間：10:00 - 17:00 地點：中油國光廳 台北市信義區松仁路3號（市政府站三號出口，備停車場） 報名連結：https://accu.ps/ZC7u9N

591編輯部報導 繼承預售屋、但付不起貸款怎麼辦？《平均地權條例》修法後，雖明定「預售屋禁止轉售」，但也設有排除條款，其中一項即是預售屋買受人死亡，繼承人仍可轉售；內政部近日發布解釋令，說明無論繼承時、預售屋是否已辦完契約名義人變更，都不影響權益，仍可轉售繼承的預售屋。專家表示，此次解釋令主要體諒民眾遭逢變故，在考量人情和實務狀態下所設計的排除條款，由於須滿足條件，一般人若要藉此操作亦有難度。 ｜轉讓有條件 不論契約名義人是否已變更 近期內政部發布解釋令，表示有民眾反映家人在買完預售屋後死亡，不過繼承人辦完契約名義人變更後，才發現無法負擔每月的房貸，此時是否可以將契約再轉售他人?內政部就表示，無論契約是否變更於名下，繼承人都能檢附證明文件向地方政府申請，通過後、就可將預售屋買賣契約「讓與」或「轉售」給第三人。 為遏止預售屋市場的投機炒作，去年7月修正《平均地權條例》規定，預售屋買賣契約的買方在簽訂契約後，原則不可將契約讓與或轉售給第三人；不過為避免傷及無辜，內政部提出排除條款，如果是轉讓配偶、直系、二親等內旁系血親，或者符合公告的6種可讓與或轉售情形，就能排除限制轉售預售屋。 ｜恐成打房漏洞? 專家：狀況特殊不太可能 其中一種可轉售情形為：買受人簽約繳款後死亡，繼承人可讓與或轉售該預售屋買賣契約。官員解釋，一般多認為是指買受人死亡後，由繼承人在尚未辦理契約名義人變更之前，向縣市政府申請核准將契約讓與或轉售第三人。 然而最新解釋認為，這項排除條款與是否辦理契約名義人變更無關，即使已經變更、仍可以適用轉賣規定，也就是繼承人可檢附繼承證明文件，向縣市政府申請將預售屋買賣契約讓與或轉售給第三人，以解決民眾繼承之後、無法負擔繳款或申貸等情況。 對此，百億房產教練Renba表示，這次內政部解釋令主要體諒民眾遭逢變故，在考量人情和實務狀態下所設計的排除條款，另外對於預售市場也具有正面效益，尤其讓禁止轉售的例外情況更加清晰。至於是否會成為打炒房下漏洞，他強調，要符合上述狀況，必須是買方出現變故，而接續家人或血親等無法負擔才會有轉售需求，一般人不太可能會用這種方法去操作。

【黃鈺倫/採訪報導】部分預售屋會主打買房含裝潢，雖然總價較高，卻能幫購屋族省下不少事情，包含設計師、裝潢等費用，甚至可以連同裝潢費一起貸款，對銀彈有限的購屋族不失為一種選擇。但專家提醒，由於現在缺工缺料，裝潢費用價差大，因此建議在購買時多比較周邊建案開價，若含裝潢建案較周邊不含裝潢建案單價多超過5萬元，恐怕就有買貴的疑慮。 圖/買房含裝潢，對於銀彈有限的購屋族不失為一種選擇。 ｜含裝潢最大優勢就是可以一起貸款 買房含裝潢的建案，除了一卡皮箱就可以入住、省去裝潢時間之外，尤其現在裝潢費高漲，對於小資族來說付完頭期款還得再額外拿出現金裝潢相當吃力，因此買房含裝潢最大的好處就是可以連同裝潢費一起貸款，吸引手頭現金相對不足的首購族，此外就是，以同樣的裝潢來說，建商統一施作絕對會比消費者自己找設計師來得便宜，由於對建商而言同一種房型只要設計一次，剩下的就持續套用與複製，施工也是一次性發包，社區量體愈大，成本就愈低。 不過立亥國際股份有限公司總經理洪立州指出，對消費者的缺點就是裝潢風格較受限，另外就是若裝潢價金是150萬元，有些買方可能不打算裝潢，反而還得花更多錢，此外，最大的缺點就是，由於買房含裝潢在交屋時都已經裝潢完畢，因此消費者也比較難深入驗屋，若是建商故意將瑕疵隱藏起來，消費者就不容易發覺。 ｜含裝潢建案單價高5萬元內才合理 再來，消費者得留意房價是否反而被墊高，一般來說建商含裝潢的價金，會是以權狀坪數計算，舉例來說，若是裝潢價金為150萬元、權狀30坪，則裝潢費一坪就是5萬元；不過消費者若是自己找設計公司，都是用室內實坪計價，只是消費者得另外負擔設計費、工班費等，因此加總之下其實若含裝潢的建案比周邊不含裝潢的建案單價多3~5萬元，基本上就沒有買貴的疑慮。 另外，百億房產教練RENBA表示，買房含裝潢的建案多會再額外簽裝潢合約，合約內要寫上裝潢的細項內容，一般而言軟裝家具通常是不含的，以免消費者誤會，另外則是建材要標註清楚樣式、數量、型號等，以及尺寸大小可不可以更改，建商在裝潢時為求方便多會統一建材尺寸，不過若是只有單一戶需要更改尺寸，就會增加成本，所以有些建商是不能更改尺寸的，最後就是裝潢價金一定要寫清楚，否則這幾年裝潢費飆漲下，若是建商提出需加價，後續就容易產生糾紛。 Tips: 買屋送裝潢對建商來說最大的目的並非抬高房價，而是透過含裝潢的手法提升賣相、增加房屋的銷售速度，尤其買房送裝潢這類房屋相對容易吸引小資族與置產客，所以多為小宅產品，洪立州指出，在購買這些產品前，得先留意是不是有甚麼「隱性」瑕疵，像常見的樓層、格局甚至是施工等問題，所以才必須透過裝潢修飾，因此建議購買前還是得先評估建案原先的格局，避免被蒙騙。

【金筱筑/採訪報導】萬物皆漲唯獨薪水不漲，買房壓力山大，為了減輕民眾負擔，政府祭出最新「新青安房貸」，貸款期限可到40年，寬限期最高5年，並由政府補貼碼利率，目前更有1.775的市場樓地板利率。但專家提醒，雖然辦房貸可以用不動產作為擔保，但自身的「信用評分」仍相當重要，申貸者聯徵評分也要有一定要求，此外也要小心寬限期陷阱，拿捏好資金槓桿，避免房貸繳不出來。 ｜新青安房貸 購屋族享超殺利率 「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(新青安房貸)」，由公股銀行以自有資金辦理，優惠補貼包括「提高青年購屋貸款額度、貸款期限、延長寬限期、補貼貸款利率」等，申請日期2023年8/1～2026年7/31，申貸人須年滿18歲，且配偶、未成年女子名下無自有自宅即可申辦，且此專案沒有年齡上限，不論是首次購屋，或曾購屋但房屋已出售或轉讓，只要名下沒有自有住宅(僅適用一個房屋)，就都符合貸款資格。 新青年安心成家房貸的承作銀行，主要是由8大公股銀行，包括臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫商業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行、臺灣中小企業銀行。 該方案貸款額度最高達1000萬，貸款期限可到40年，寬限期最高5年，並由政府補貼1.5碼(政府額外補貼1碼，加上原公股銀行減半碼，共累積補貼0.375%，期間3年，期限到2026年7月31日止)，一段式利率從下殺到1.775%，兩段式利率則下殺到前2年1.565%，第3年起1.865%。 以目前一般銀行房貸與新青安貸款比較，貸款1000萬來看： 現行一般房貸方案： 1000萬貸款，期限30年，地板利率2.06%，採本息平均攤還，則每月繳37,263元。 新青安貸款方案： 1000萬貸款，期限40年，一段式利率最低1.775%，採本息平均攤還，每月繳29,112元，與一般房貸方案比較，每月相差8151元。 即使未來新青安貸款沒有補貼，以利率2.15%來算，在沒有升息或降息前提下，每月也只要繳31,078元，與一般房貸方案比較每月相差6,185元。 ｜貸款方案僅適用新貸戶 舊戶不適用 不過要注意，新青安貸款精進版政策優惠期只有3年，3年期滿後即不再有1.5碼利率(0.375%)補貼，會回到補助前的利率。而且貸款方案僅適用新貸戶，不適用轉貸戶、增貸戶；若購屋中途轉貸，則不再適用利率補貼，且此專案沒有年齡上限，不論是首次購屋，或曾購屋但房屋已出售或轉讓，只要名下沒有自有住宅，就都符合貸款資格。 此外，民眾是先前已申辦過「(舊)青年安心成家房貸」的新青安房貸舊戶將不適用，若舊戶想要適用延長至5年的寬限期，則需要至原承辦銀行修改合約，需要額外支付相關手續費，約3千~1萬元不等。 圖/政府祭出最新「新青安房貸」，貸款期限可到40年。 ｜房貸也是貸款 「信用評分」很重要 針對此項政策，房貸專員提醒，雖然房貸年期最長可以貸到40年，但要注意，由於房貸也是貸款的一種，雖然有房屋作為擔保物，但「信用評分」仍相當重要，而且申貸者聯徵評分有一定要求，因此也不保證申請人通通都貸得到40年期。假若民眾平常若有使用信用卡，準時正常還款，對於信用分數有加分效果，對於「薪轉銀行」來說，貸款也會相對其它銀行容易。 此外，貸款期限越長，雖然可降低短期負擔，但長期來看，利息加上去後總還款金額還是很高；另外，青安利率雖然利率最低1.775%，但只有3年優惠，第4年就會調升到2.1%，可能比其他銀行利率高，不一定划算；此外，貸款時間高達40年，未來世事難料，建議民眾對於資產配置還是多做盤算，日後有能力的話可還是可以「中途換屋」，以小換大房。 百億房產教練RENBA則建議，民眾就算貸款貸得到40年，建議最好在沒有違反銀行合約規定的情況下，提前還部分本金，則每年可以省下一筆不小的利息金額；另外若行有餘力，也可以選擇保持手頭資金充裕，將房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。 TIPS： 民眾如果寬限期過了房貸仍是繳不出來，可先別急著賣房子，可以嘗試跟銀行談展延寬限期或是拉長房貸還款期限，主動向銀行協商，在一定期限內(如1或2年)採雙月或每季繳款，暫時度過困境；或是透過房屋轉貸，將有機會可再使用寬限期優惠，也算是種延長寬限期方法。

【文／李寧】「都更」話題近年來甚囂塵上，根據內政部不動產資訊平台住宅概況顯示，光是台北市30年以上的老屋比例就高達71.98%，成為六都中老屋最多的城市。都市老化日益嚴重，都更議題自然成為多數民眾的關注焦點；不過，都更最大的難題在於，難以「室內一坪換一坪」，當新房的使用空間變小，自然降低都更誘因，多數人抱持著「反正舊房子還能住，為什麼要換小房子？」 難道，「一坪換一坪」真的不可能如願嗎？亦或者只是市場的傳說？ 面對都更，每個人都希望房屋坪數能一坪換一坪、分得的房屋比例變更多，任何人都不希望用「大屋換小屋」；對此，民眾想要如願換到理想坪數並非天方夜譚，樂居創辦人李奕農表示，基本上要看房屋的條件，包含容積率、建蔽率、土地座落的位置、區域、房屋價值等，如果符合「3種條件」的房子，就有機會以「一坪換一坪」進行都更。 都更符合「3條件」有望「一坪換一坪」： 1.房屋要座落於商業區 2.大馬路旁四樓公寓 3.重建房價120萬/坪以上的房子 除了上述3大條件之外，馨傳不動產智庫執行長何世昌也補充說，由於海砂屋會額外提供30％的容積獎勵，倘若你的房屋是屬於「海砂屋」，有機會出現1坪換1坪以上的機會。 不過，李奕農表示，儘管「一坪換一坪」的條件並非每間房屋都能達成，但可預期的是，都更能提升房屋總價，也能直接解決房屋老舊問題，而公寓重建後也可變成「電梯宅」，台灣邁入高齡化社會，對於房屋市場也較保值。 何世昌提醒，若有房仲或里長上門要求簽署都更同意書，屋主一定要特別留意同意書細節，一旦內容模稜兩可，千萬不要輕易簽名。他強調，「人、事、時、地、物，一定要詳細記錄」，包含換回多少坪數、是否含車位、重建方式、都更開始日期、租金補貼細節等，同時小心建商的霸王條款。 至於死守都更最後一道防線的「釘子戶」是否會成為拿最多的贏家？百億房產教練RENBA也分享他的看法，首先，「最後一個不會拿到最多」，背後原因在於，根據法源都更是採取「多數決」，只需2/3或3/4的所有權人同意即可，因此即使是不同意戶，會走權利變換的方案，換取新的分配比例。「但新的比例不一定會比原本與建商的協議高。」 第二點看法則是「願意協助建商整合有機會分得多」，百億房產教練RENBA建議，如果希望能夠在分配比例上多一點，就是主動跳出來當凝聚社區的負責人，協助當住戶及建商之間的橋樑，讓都更案更快速成立，建商可能會特別給予分配更多的福利，或優先選新屋戶別的機會。

【金筱筑/採訪報導】受營建原物料上漲，政策打炒房等影響，不少建商想節省成本，決定直球對決自建自售，那對於消費者來說，與透過代銷買房相比，是否有差異？根據觀察一般民眾認為直接找建商買房，會有「價格可以便宜一點」、「施工品質更有保障」、「售後服務更完善」，甚至是在「交易上較有保障」等迷思。事實上專家指出，自建自售買房與建案品質並無絕對，若事前沒做好功課，除了會碰上建商採取不二價，運氣差點還有可能遇到爛尾樓，建議還是要多方比較，不要貪圖一時方便而造成更大損失。 │迷思一 價格可以算便宜一些 賣房子型態百百種，百億房產教練RENBA表示，不少建商推新案時，會喜歡透過包銷的方式，請代銷廣告公司，從廣告宣傳到銷售，代銷都得全包下來負責，例如報紙廣告、電視廣告、社群經營，甚至公車車體廣告、捷運燈箱、大樓帆布廣告等，在廣告宣傳上全部承接，並且規劃樣品屋、接待中心、模型等，而房子必須在一定的時間範圍內完銷後，代銷公司才能賺到約總銷售量6%的服務費。而但近期不少建商可能想要壓低成本，乾脆一條龍成立團隊負責銷售旗下建案，錢給自己人賺。 不過，以這種形式去行銷賣房，就算壓低成本，可不一定會直接反應在開案或成交價格上頭， RENBA坦言，建案的定價，主要還是要看建商對這個建案地段、以及建商是如何規劃的，甚至有些建商依情況反而採取不二價的態度，在議價部分，由於更能掌握銷售主導權，因此價錢相對代銷反而鎖得更死，但對於消費者來說窗口更快速直接，價格較無模糊空間。天時地利不動產顧問公司總經理以及消基會房屋委員會召集人張欣民則認為，雖然自建自售不保證價格一定便宜，但民眾可以藉此當作議價的籌碼，爭取換得優惠價格的空間。 圖/不少建商推新案時，會喜歡透過包銷的方式，包括公車車體廣告、大樓帆布廣告等皆要負責。 │迷思二 施工品質更有保障 目前已有不少大型建商挾著資源充足、品牌力強等優勢，成立團隊負責銷售旗下建案，但RENBA指出，自建自售案銷售人員雖然是由建商自聘跟培養，於建商的建築流程相對於代銷團隊通常會更清楚，但也不代表絕對的施工品質保證，畢竟有些建商可能是採取前期請代銷售屋，後期可能改了個建案名接回來自己賣，會有這種操作純粹只是跟賣不賣得好有關，施工品質優不優良終究還是得歸因於建商本身。 不過，張欣民也坦言，通常自建自售案對於建案工程進度的掌握度可以比較高，主要原因在於有些代銷公司為了節省租借開銷，習慣直接將接待中心蓋在基地上，雖然可以讓來參觀的民眾對於周邊機能掌握更清楚，但假如房子一直遲遲無法完銷，工程進度就很有可能因此有所延誤，而自建自售的建案大多接待中心會跟基地分開，撇除缺工缺料頂因素，建商蓋房通常可以更能照著進度走，對於消費者而言也較有利，比較不會有延遲交屋等問題。 圖/有些代銷公司為了節省租借開銷，習慣將接待中心蓋在基地上。 │迷思三 售後服務更完善 一般來說，代銷業者因為經手各種不同建商的建案，所以市調跟優勢分析都可以講得很透徹，但相對地，為了要把建案更好銷售出去，很容易就會把建案未來機能、前景講得天花亂墜，並把缺點避而不談，甚至出現不當承諾，例如房子完工後跟預售時講的不一樣，想找人處理時卻發現代銷落跑找不到人等等，很容易產生後續糾紛。 而建商自建自售一條龍團隊長期經營，銷售管控較嚴格，對於建案規畫更了解，比較不會加油添醋，當房子賣出後，消費者也不怕找不到當初賣你房子的銷售人員，但同樣不代表售後服務保證好。因此renba認為，與其迷信於挑選有知名度的大型建商，民眾應該選擇的反而是有口碑的品牌建商，重視售後服務與嚴格要求營建品質，而非看到自建自售就與好服務好品質畫上等號，消費者買房前還是要做好功課再行動。 │迷思四 交易上更有保障 而民眾在案場買房簽約時，也有小陷阱必須留意。根據《不動產經紀業管理條例》規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，應提供不動產說明書，且不動產說明書可視為交易契約書的一部份。但假如建商是自建自售，由於本身性質既非仲介也非代銷，就不會受此法規範，對於民眾來說也是少了一份可保證自身權利的文件。因此提醒民眾要買房時，應主動要求建商提供不動產說明書相關確切資料，避免建商給的文件內容被偷斤少兩，以免得不償失。 TIPS: 由於房地合一稅2.0改革短期持有期間定義，凡5年內出售交易都視為短期持有，交易所得課35%以上重稅，其中持有2年內交易所得課徵45%稅率；超過2年未逾5年課徵35%。將限制房市短期炒作交易，直接衝擊房地產周邊產業如營建、仲介、代銷業等，因此近期有官員表示，建商自行興建銷售房產擬將不適用房地合一稅，除非建商買進整批房產才再出售，就必須得要課稅，張欣民指出，若該項子法通過，想必會有越來越多建商傾向自建自售模式。

【文／Angela】套句台北市前市長柯文哲談都更「不要幻想1坪換1坪，天底下哪有這麼好的事？」事實上，影響都更結果的變數包括容積率、建蔽率、土地座落位置與土地價值，哪些老屋有機會成為建商眼中的都更潛力股，影響建案「長高、長胖」的最關鍵因素在於容積率。如何正確押寶潛力股，中華民國都市更新發展協會顧問暨百億房產教練RENBA歸納不踩雷的3大重點。 ▲都更整合最怕遇到釘子戶，圖為萬華「台北ONE」社區景觀，前方因無法順利整合，出現三明治屋怪象。 重點一：注意土地使用分區 商業區容積率最高達800% RENBA說：「商四土地使用分區容積率最高可達800%，比起住一容積率60%、住二容積率120%，來回落差可能超過10倍。」以台北市為例，南京東路二、四與五段都是商業區，內湖三總與政大一、二街周邊屬於住二，整體來說，容積率越高、房子越矮物件，越有機會成為都更潛力股。 為了讓住戶搞懂容積率，RENBA巧妙以做Pizza的麵團來比喻，「容積率決定Pizza的餅可以發得多大，台北市有超過一半土地使用分區屬於住三，若以容積率225%計算，即便加上所有獎勵值也只能蓋7至9樓，對出資建商來說恐無利可圖。」目前大同區與中山區有不少土地使用分區為商業區，有利於建商推動都更整合。 RENBA提醒，實務上，推動都更整合建商可分為二大類，一種是像華固、富邦、國泰、遠雄等真正有蓋房子的實際經驗者，另一類則是全案管理建商，屬於新型態商業模式，後者並無真正完成案子，卻負責統籌、設計、規劃、興建與後續餘屋販售，會向住戶收5～10%全案管理費，比起大牌建商收費較低。 ▲百億房產教練RENBA以專家身分，分享都更整合過程中各種趣聞奇見。 RENBA提供 重點二：黃金店面最易卡關 連棟戶數越多整合難度越高 近期，北市東區百億危老都更「連雲玥恒」傳出地主集結舉牌抗議，此案建商僅以3個月神速整合，從申請到核准通過只花1年，如今卻傳出地主組自救會，訴求建商分回不公，1樓店面從30坪變10坪，其中21戶住戶收到建商寄出存證信函。 RENBA表示，黃金店面最容易造成都更卡關，因黃金店面租金高，重建期間，建商必須補貼租金給屋主，部分東區店面月租金動輒30、50萬元，三五年重建期租金補貼金額就破千萬元，因租金補貼必須以現金支付，無法以貸款方式取得，造成多數建商對黃金店面敬謝不敏，這也是為何台北市忠孝東路一帶除了正義國宅案，幾乎罕有都更案的重要原因。 重點三：基地條件大不相同 建商住戶拆分比無標準答案 「每一塊基地的合建條件大不同，都更最怕住戶一開口只關心和建商的分回比例是七三或六四。」RENBA以台北市東區216巷為例，該基地公寓前後無加蓋空間，反觀民生社區部分舊公寓，有很大前庭後院空間，房子30坪空間，但土地使用坪數有50～60坪，許多都更案最後卡死的迷思就在於住戶只在乎自己能分回多少，但每塊基地條件大不同，市中心與非市中心土地價值不同，台北市可分為50%、新北市可能不到50%。 RENBA直言，以同樣營建成本1坪10萬元為例，台北市土地價格單價可賣到100坪，但新北市單價只能賣到50萬元，換算土地貢獻價值本質大不同，「台北市土地價值本來就比新北市高，大安區與文山區土地價值也不同，『連雲玥恒』位在忠孝復興站蛋黃區，1坪建物價格可賣到200萬元，才有籌碼和建商談超過7成分回比例。」 除此之外，6米內巷弄因大型機具進入不易，也可能提高鄰損風險，加上房屋退縮容積考量，也會降低建商都更意願，另外連棟戶數也必須納入考量，RENBA透露，整合50人跟500人，遇上釘子戶的機率大不同，住戶的主張千奇百怪，曾遇過地主要求優先選擇，否則就不同意，還有人主張家中3個兒子都上台大當醫師，家裡風水好要多分3坪，還有地主在說明會時，主張鄰居是投資客，買屋後7、8年沒入住，沒有發言權，一言不合打起來。

【黃鈺倫/採訪報導】被視為最嚴厲打炒房措施的《平均地權條例》子法預計今年7月正式上路，其中包括限制預售屋或新建成屋買賣契約轉售資格。針對目前想接手預售屋轉約的買家來說該注意甚麼呢?專家建議，應先仔細審閱原本的預售書買賣契約書，再來就是換約物件通常需準備較高的自備款，以及留意原買方客變內容，最後就是雙方除了簽訂「預售屋讓渡合約書」外，還要到建商方進行「換約」手續才算完成，同時也提醒買方可以把握時機多多議價，反而有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格。 圖/想接手預售屋，專家建議準備較高自備款及留意客變內容。 ｜新買方應詳閱原買賣契約書內容 預售屋禁轉約即將上路，若想藉機接手投資客拋出的物件到底行不行，首先建議要先確定預售屋可以換約，部分建商會規定只能以一次為限，所以新買方接手後就只能等交屋才能出售；有的建案因為怕影響到建商或代銷自身的銷售，規定是不能夠換約，只能轉讓給配偶或二等親內親屬；也有部分建案會規定在某個時間點之後才可以換約。再來就是新買方一定要仔細審閱原本的預售書買賣契約書，確認重點項目包括完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等，以及原買方是否有跟建商修改合約內容。 ｜接手換約物件須準備充足自備款 此外，百億房產教練Renba指出，買預售屋換約物件通常反而需要準備較多的自備款，尤其當原買家已繳納大部分自備款，這時候新買家就必須將原買家已付的自備款、以及要賺的價差一次付清。 舉例來說，假設原買家以1000萬元購入，且已付200萬元的款項給建商，並且想將房子以1200萬元賣給承接買家。則新買家的需準備的自備款就是200萬(原買家已付的自備款)+200萬(價差)=400萬，因此承接買家必須一口氣負擔400萬元的自備款，資金需要非常充足。 此外，若是換約物件是透過房仲處理，還要額外支付仲介費，原買方就必須負擔成交價4% 的仲介費，新買家則必須負擔2%的仲介費，而換約產生的換約費，一般而言是由原買方支付，最高為原始總價的千分之一。最後若預售屋換約有使用履約保證機制，費用就是成交總價的萬分之六，通常由買賣雙方各付一半。 ｜留意有無客變以及款項結清 另外，還要注意就是接手的預售屋是否還可以客變，或是原買家是否有作預售屋客變，確認廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材以及整體格局有沒有變更，尤其若是原買方客變成毛胚屋，那接手的買方未來在裝潢費可能就會貴上不少，最後還得確認客變的加減帳款項有沒有結清。 上述項目確認完後，新買家確定要接手的話，百億房產教練Renba表示，雙方必須簽署「預售屋讓渡合約書」，簽完合約後，再一同到建商方進行「換約」手續，才算完成。得留意的是新買方在簽「預售屋讓渡合約書」契約時就須給付簽約款，而至建商處換約時再給付換約款，一般來說簽約款和換約款大約各50%，如果有使用履保的話換約之前的款項也將先匯入履保專戶。 Tips: 《平均地權條例》子法限制預售屋及新成屋轉售，將衝擊房市交易量，不過對此，中信房屋行銷企劃部經理江龍名則指出，若是買方為自住客的話，由於目前市場上有部分想下車的投資客會拋出物件，買方有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格，此外，修法也將打擊預售屋銷售狀況，自住客反而有更多的談判籌碼，不妨利用這個時機多多議價。